Under 2025 genomförs omfattande förändringar av byggreglerna i Sverige. Den senaste och största reformen handlar om lovplikten, det vill säga vad du får bygga utan att ansöka om bygglov. Denna reform träder i kraft den 1 december 2025.
Två regelförändringar 2025 - håll isär dem
Det är viktigt att skilja på de två stora regelförändringar som har genomförts under året:
- Tekniska byggregler (1 juli 2025): Från den 1 juli 2025 ersattes de gamla Boverkets byggregler (BBR och EKS) av nio nya föreskrifter. Denna reform ändrade hur du ska bygga, med fokus på funktionskrav och ökat tekniskt ansvar för byggherren. Läs mer om de nya byggreglerna.
- Bygglovsregler (1 december 2025): Denna nya reform, som riksdagen beslutade om i oktober 2025, ändrar vad du får bygga utan att söka lov genom att skriva om hela kapitel 9 i Plan- och bygglagen (PBL). De nya lovreglerna ger större frihet och liberaliserar framför allt småhusägarens möjlighet att utveckla sin fastighet.
Syftet med lovreformen är att förenkla regelverket, öka takten i bostadsbyggandet och ge dig som fastighetsägare större frihet att utveckla din fastighet. De nya lovreglerna träder i kraft redan den 1 december 2025.
Ett moderniserat och förenklat bygglovsregelverk
De nya reglerna innebär att betydligt fler åtgärder än tidigare kan utföras utan krav på bygglov och att bygglovsplikten blir områdesdifferentierad. Det betyder att kraven på bygglov varierar beroende på om din fastighet ligger inom eller utanför ett detaljplanelagt område.
Många åtgärder som tidigare krävde lov blir nu bygglovsbefriade, särskilt utanför detaljplan. Samtidigt stärks vissa krav i känsliga lägen – till exempel införs utökad lovplikt nära tomtgräns, samt i områden som är av riksintresse (t.ex. för totalförsvaret) och i särskilt kulturhistoriskt värdefulla miljöer.
Farväl Friggebod och Attefallshus
Det nya regelverket medför också att plan- och bygglagen struktureras om. Bland annat ersätts kapitel 9 PBL helt av de nya bestämmelserna. Dessutom utmönstras de gamla, välkända begreppen Friggebod (max 15 m²) och Attefallshus (max 30 m²). Istället talar lagen generellt om komplementbyggnad (t.ex. garage, förråd) respektive komplementbostadshus (fristående gästhus eller uthyrningsdel).
Men vilka förändringar innebär allt detta i praktiken för dig som vill bygga? Nedan går vi igenom just detta, steg-för-steg, samt reder ut vad som är särskilt viktigt för fastighetsägare att hålla koll på.
1. Frihet att ändra husets utseende: Slopad bygglovsplikt för fasadändringar
En av de mest påtagliga förenklingarna för dig som äger villa eller fritidshus är att kravet på bygglov för att ändra en byggnads yttre utseende (fasadändringar) helt slopas för en- och tvåbostadshus.
Det innebär att du får större frihet att ändra husets utseende utan att söka lov. Du behöver till exempel inte längre bygglov för att:
- Måla om huset i en ny kulör
- Byta fasadbeklädnad eller takmaterial
- Sätta in nya fönster eller installera takfönster
- Installera solceller på taket
Dessa åtgärder blir bygglovsfria oavsett om byggnaden ligger inom detaljplan eller inte. Tidigare har till exempel ommålning eller fönsterbyte kunnat kräva lov inom detaljplan , men den tröskeln försvinner nu.
OBS! Undantag för kulturhistoriska miljöer. Observera att denna lovfrihet för fasadändringar inte gäller om din fastighet ligger i ett område som är särskilt kulturhistoriskt värdefullt. I sådana fall, som äldre stadskärnor eller k-märkta hus, kvarstår kravet på bygglov.
2. Större tillbyggnader utan bygglov – nu upp till 30 m²
Gränsen för hur stor en tillbyggnad (utbyggnad) får vara utan bygglov dubblas från 15 m² till 30 m² per byggnad. Denna utvidgning gör det betydligt enklare för husägare att göra större utbyggnader som exempelvis rymmer ett stort vardagsrum eller ett generationsboende.
Det nya är att rätten till denna lovfria tillbyggnad om 30 m² nu utvidgas till att gälla alla byggnadstyper. Det innebär att även flerbostadshus, kontorshus eller industribyggnader kan byggas till en bit utan lov, så länge tillbyggnaden är högst 30 m² totalt. Du kan alltså genomföra en större utbyggnad på din villa för att få plats med ett extra vardagsrum eller ett nytt hemmakontor, helt utan bygglovsansökan.
Notera att tillbyggnaden inte får bli högre än den befintliga byggnaden i övrigt.
3. Större komplementbostadshus: 50 m² på landet
Reglerna för så kallade komplementbostadshus (små extra bostadshus på tomten) ändras också i mer tillåtande riktning, särskilt utanför detaljplan.
|
Inom detaljplan |
Utanför detaljplan |
| Max lovfri storlek |
30 m² |
50 m² |
| Max lovfri höjd |
4,0 m till taknock |
4,5 m till taknock |
| Total lovfri ytpott |
Max 45 m² totalt |
Max 65 m² totalt |
Vad innebär detta i praktiken?
- Inom detaljplan behålls i stort sett den tidigare Attefallshus-gränsen på 30 m² med 4,0 meters höjd.
- Utanför detaljplan (på landsbygden eller i icke-planlagda områden) höjs gränsen avsevärt. Här blir det tillåtet att utan bygglov bygga komplementhus upp till hela 50 m² stora, med en nockhöjd på 4,5 meter. Detta ger fastighetsägare på landet möjlighet att uppföra rymligare gästhus eller uthyrningsstugor utan den tidigare krångliga processen.
- Total yta: En ny begränsning, en så kallad area pott, införs. Inom detaljplan får du bygga totalt 45 m² lovfria komplementbyggnader, och utanför detaljplan hela 65 m². Du kan alltså bygga flera mindre byggnader, så länge den totala ytan inte överskrider potten.
4. Vindsinredning tillåts trots gamla planförbud
För många som bor i eller äger äldre hus med outnyttjade vindar är en glädjande nyhet att det nu blir möjligt att inreda en vind till bostad även om detaljplanen innehåller ett förbud mot vindsinredning.
Byggnadsnämnden får nu ge bygglov för att inreda en vind i bostadshus även i strid med ett planförbud – under förutsättning att planens genomförandetid har gått ut. Detta villkor innebär att det främst är i äldre detaljplaner som förbudet kan åsidosättas. Planens genomförandetid är vanligtvis 5–15 år, och efter att den tiden passerat ger de nya reglerna kommunerna större möjlighet att medge avvikelser och på så sätt skapa fler lägenheter i befintlig bebyggelse.
Dessutom slopas kravet på ”planenligt utgångsläge” när 15 år har gått efter att genomförandetiden har upphört. Förenklat innebär detta att äldre, inaktuella planer inte ska kunna hindra rimliga om- och tillbyggnader hur länge som helst.
5. Nya krav: Utökad lovplikt vid gräns och i känsliga områden
Parallellt med alla lättnader införs strängare krav på lov i vissa känsliga situationer. De generella lovbefrielserna sätts ur spel genom så kallad utökad lovplikt i följande fall:
- Nära tomtgräns: Om du planerar att bygga närmare gränsen än 4,5 meter till din granne. Även om din åtgärd i övrigt är lovfri (t.ex. en tillbyggnad under 30 m²), krävs bygglov om du inte har ett skriftligt medgivande från den berörda grannen. Syftet är att skydda grannars intressen och undvika konflikter.
- Kulturhistoriskt värdefulla områden: Åtgärder som vidtas i miljöer som är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, omfattas av utökad lovplikt. Här kan du alltså inte räkna med lovfrihet för fasadändringar eller andra åtgärder.
- Totalförsvaret och järnväg: Även åtgärder nära områden av riksintresse för totalförsvaret (t.ex. militära anläggningar) samt vissa anläggningar nära järnvägsspår omfattas av utökad lovplikt av säkerhetsskäl.
Varning! Det tekniska ansvaret ökar
En viktig konsekvens av de nya reglerna är att många åtgärder som blir lovfria (som 30 m² tillbyggnader och komplementbostadshus) även förväntas bli undantagna från anmälningsplikt. Regeringen väntas fatta beslut om dessa följdändringar i Plan- och byggförordningen (PBF) under hösten 2025.
Detta är bra eftersom du slipper anmälningsavgiften och byråkratin. Men det innebär också att kommunens formella kontrollpunkter (startbesked och slutbesked) försvinner för dessa projekt. Ansvaret för att projektet uppfyller alla tekniska krav – som brandskydd, bärförmåga och tillgänglighet – hamnar helt och hållet på dig som byggherre.
Kommunen kommer istället att använda sig av tillsyn i efterhand. Om din lovfria byggnad vid en efterkontroll visar sig strida mot de tekniska kraven, kan du tvingas åtgärda bristerna, vilket kan bli mycket kostsamt.
Sammanfattning och tips
Bygglovsreformen som träder i kraft den 1 december 2025 är en betydande liberalisering. Fastighetsägare får större handlingsfrihet att genomföra många mindre byggprojekt utan lov. Syftet är att minska byråkratin och ge människor möjlighet att snabbare förverkliga sina byggidéer.
För dig som planerar ett byggprojekt är det viktigt att:
- Kontrollera din fastighets läge: Ligger den i ett kulturhistoriskt område, nära en tomtgräns eller utanför detaljplan? Detta avgör vilka gränser som gäller.
- Säkra de tekniska kraven: Även om bygglov eller anmälan slopas, måste alla tekniska krav uppfyllas. Ta hjälp av professionell expertis (projektörer) för att säkerställa att du bygger säkert och korrekt.
- Håll koll på ikraftträdandet: De nya, förenklade lovreglerna gäller från 1 december 2025.
Kom ihåg: även om de nya reglerna innebär stora förenklingar ligger ansvaret för att bygga rätt fortfarande på dig som fastighetsägare. Kontakta alltid din kommun i god tid om du är osäker, särskilt om du planerar att bygga nära en gräns eller i ett känsligt område.
