En jordkällare är inte bara charmig och praktisk för förvaring av potatis, äppelmust, sylt eller vin - den är också en byggnad i ren juridisk mening. Det betyder att reglerna för bygglov gäller, även om stora delar ligger under jord och har begränsad inverkan på omgivningen. Här går vi igenom vad som gäller 2025; när en jordkällare är bygglovsbefriad, när du behöver göra en anmälan och när du faktiskt måste söka bygglov.
OBS! De nya bygglovsreglerna som träder i kraft den 1 december 2025 har ersatt de tidigare begreppen friggebod och attefallshus med generella regler för komplementbyggnader och komplementbostadshus. Dessa regler är tillämpliga även för jordkällare.
Bygglovsregler för jordkällare
Den kanske viktigaste frågan är om din jordkällare ryms inom reglerna för komplementbyggnad (tidigare friggebod) eller komplementbostadshus (tidigare attefallshus). Dessa byggnadstyper har redan ett etablerat regelverk med tydliga kriterier för att underlätta processen för de som vill upprätta olika tillbyggnader.
Jordkällare som komplementbyggnad (tidigare friggebod)
En jordkällare kan byggas utan bygglov om den uppfyller komplementbyggnadsreglerna. Dessa är i korthet:
- Max 15 m² byggnadsarea.
- Max 3,0 meter taknockshöjd (räknat från markytan).
- Placeras i närheten av ett en- eller tvåbostadshus.
- Minst 4,5 meter från tomtgräns (om inte grannen godkänner närmare placering).
Jordkällare som komplementbostadshus (tidigare attefallshus)
Är jordkällaren större än 15 m² men högst 30 m² (inom detaljplan) eller 50 m² (utanför detaljplan) kan den uppföras enligt de utökade reglerna för komplementbyggnader. Då krävs inget bygglov.
Tänk på detta:
- Lovfrihet gäller upp till: 30 m² inom detaljplan eller 50 m² utanför detaljplan.
- Högsta höjd: Max 4,0 meter taknockshöjd inom detaljplan och 4,5 meter utanför detaljplan.
- Anmälan: Kravet på anmälan för lovfria komplementbyggnader förväntas bli borttaget i Plan- och byggförordningen (PBF) under hösten 2025. Detta innebär att du slipper anmälan och startbesked, men du bär det fulla ansvaret för att de tekniska kraven uppfylls.
- Placering: Minst 4,5 meter till tomtgräns (om inte grannen medger närmare placering; annars krävs bygglov).
- Total yta: Alla lovfria komplementbyggnader på tomten får sammanlagt inte överstiga 45 m² inom detaljplan eller 65 m² utanför detaljplan.
När krävs bygglov?
Om jordkällaren är större än 30 m² (inom detaljplan) eller 50 m² (utanför detaljplan), byggs långt från bostadshuset eller inte uppfyller ovanstående villkor för antingen friggebod eller attefallshus, räknas den som en ny byggnad vilket innebär att bygglov krävs. Det spelar ingen roll om konstruktionen till största delen är nedgrävd i marken – så länge den uppfyller kriterierna för en byggnad (tak, väggar och varaktigt bruk) omfattas den av plan- och bygglagens bestämmelser.
I praktiken innebär detta att du behöver lämna in en ansökan till kommunen där du redovisar ritningar, placering, konstruktionslösningar samt hur marken ska förändras. Kommunen prövar då om byggnaden är lämplig utifrån detaljplan, områdets karaktär och eventuella skyddade miljöer.
Läs gärna våra guider När krävs bygglov? och Så här ansöker du om bygglov för mer ingående vägledning.
Jordkällare inom och utanför detaljplan - vad är skillnaden?
Bygglovsreglerna kan variera beroende på om din fastighet ligger inom ett detaljplanerat område eller inte. Detaljplaner kan innehålla specifika bestämmelser som påverkar vad som är tillåtet att bygga, vilket också kan omfatta jordkällare. Denna områdesdifferentiering blir tydligare med de nya reglerna som träder i kraft 1 december 2025.
Inom detaljplanerat område
Inom detaljplanerade områden gäller striktare regler. Jordkällaren klassas alltid som en byggnad och bygglov krävs om den inte uppfyller komplementbyggnadsreglerna (max 15 m²) eller de utökade gränserna för komplementbostadshus (max 30 m²). Detaljplanen kan även ha särskilda regler för t.ex. byggnadshöjd, placering och användning som blir viktiga att känna till.
Läs gärna vår artikel Vad är en detaljplan?
Utanför detaljplan
Utanför detaljplan är reglerna generösare. Plan- och bygglagen (PBL) tillåter att du bygger komplementbyggnader lovfritt upp till 50 m². Detta ger större utrymme för att bygga rymligare jordkällare på landet utan lov.
Viktiga saker att tänka på
Oavsett om din jordkällare är bygglovsbefriad eller inte så finns det flera viktiga aspekter att beakta:
- Varaktig konstruktion: En jordkällare räknas alltid som en byggnad eftersom den har tak och väggar och är avsedd för varaktigt bruk.
- Marklov: Att bygga jordkällare innebär ofta större markpåverkan än många andra byggen, så som schaktning och fyllning. Om marknivån ändras mer än 0,5 meter krävs marklov inom detaljplan, även om själva jordkällaren ryms inom ramen för bygglovsbefriade åtgärder.
- Placering: Håll minst 4,5 meter från tomtgräns, annars behövs grannens skriftliga godkännande.
- Strandskydd: Jordkällare nära sjö eller hav kan kräva särskild dispens.
- Tekniskt ansvar: För de lovfria komplementbyggnaderna ligger allt tekniskt ansvar (konstruktion, fuktskydd, etc.) på dig som byggherre. Även om anmälan försvinner, måste du säkerställa att byggnaden är korrekt utförd för att undvika sanktioner vid eventuell tillsyn i efterhand.
FAQ – Vanliga frågor om jordkällare och bygglov
Ofta kan en jordkällare byggas utan lov om den ryms inom komplementbyggnadsreglerna. På landet (om utanför detaljplan) får den lovfritt vara upp till 50 m² stor. Större anläggningar kräver dock bygglov även på landsbygden.
Om den är lovfri, måste den placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen, annars krävs grannens medgivande. Om grannen inte medger det måste du söka bygglov (utökad lovplikt).
Ja, om marknivån ändras mer än 0,5 meter inom detaljplan. Utanför detaljplan krävs sällan marklov för jordkällare, men kontrollera alltid med kommunen.
Ja, en jordkällare räknas som en byggnad och kan därmed rymmas inom de nya reglerna för komplementbyggnad (max 15 m²) eller komplementbostadshus (max 30/50 m², inom resp. utanför detaljplan).
Jordkällare kan byggas i traditionell sten/betong, men även färdiga byggsatser och betongrör förekommer. Bygglovsbedömningen påverkas inte av materialet, bara av storlek, placering och syfte.
