Vad är en detaljplan och hur påverkar den ditt byggprojekt?

2025-08-06

Detaljplaner spelar en central roll i samhällsutvecklingen och avgör hur många områden i Sverige får utformas, användas och bebyggas. Genom att reglera markanvändning, byggnaders placering, höjd och utformning styr detaljplanen både den fysiska miljön och att den långsiktiga utvecklingen av ett område sker på ett planerat, lämpligt och över tid hållbart sätt. För enskilda fastighetsägare kan en detaljplan både förenkla och skapa möjligheter men också sätta begränsningar – en del byggplaner kan vara omöjliga att genomföra på en viss plats och det som är tillåtet på en plats kan vara förbjudet på en annan. På så sätt utgör detaljplanen en viktig brygga mellan allmänhetens intressen och den privata äganderätten.

I denna guide går vi igenom allt du behöver veta om detaljplaner. Vad en detaljplan är, vad den innehåller, vad den vanligen reglerar, varför den behövs, hur den tas fram och, kanske viktigast av allt, hur den påverkar dig som planerar att bygga inom ett detaljplanerat område.

Mer information & läsning

🔗 Hitta redan beviljade bygglov inom en viss detaljplan

🔗 Så här ansöker du om bygglov

🔗 Vilka byggprojekt kräver bygglov?

Vad är en detaljplan?

En detaljplan är ett dokumenterat beslut av kommunen som reglerar användningen av mark och vatten samt bebyggelsens utformning inom ett visst område inom kommunen. Detaljplanen är juridiskt bindande och talar om vad du och andra får respektive inte får göra inom området, till exempel hur högt eller stort du får bygga och till vad marken får användas. Det är bara kommunen som kan utforma, upprätta och anta en detaljplan och det är också kommunen som har tolkningsföreträde för planens innebörd. I äldre detaljplaner kan det ofta vara otydligt vad som gäller avseende dagens behov och önskemål för byggande och det finns ofta fall som inte är tydligt reglerade. Om du har frågor om vad som gäller enligt en viss detaljplan så kan du vända dig till byggnadsnämnden i din kommun för vägledning.

En detaljplan antas genom ett politiskt beslut i kommunen och blir bindande för både enskilda och myndigheter när den vunnit laga kraft (dvs. när den inte längre kan överklagas).

Hur ser en detaljplan ut och vad innehåller den?

En detaljplan består av olika delar och visas vanligen med en plankarta som markerar gränserna för området som avses. Till denna hör olika planbestämmelser samt en planbeskrivning som förklarar syftet med planen och de regler den innehåller. I många fall ingår även andra dokument som komplement, till exempel en illustrationskarta (som visar exempel på hur bebyggelsen kan se ut) eller en miljökonsekvensbeskrivning (om planens genomförande kan medföra betydande miljöpåverkan).

Alla dessa handlingar utgör tillsammans detaljplanen.

Plankartan

Plankartan tydliggör det detaljplanerade områdets yttre avgränsningar och hur området invändigt är uppdelat. Beroende på detaljplanens syfte kan området t.ex. vara uppdelat i kvartersmark (bebyggelseområden), allmän plats (t.ex. gator eller parker) och vattenområden. Varje del av området kan i sin tur ha användningskoder som talar om vad marken får användas till. Dessa är vanligen t.ex. B (bostäder), H (handel), K (kontor), J (industri), P (parkering), N (naturområde) osv.

Hur stora är detaljplaner? Det varierar kraftigt mellan olika kommuner, tätort respektive landsbygd, och beror mycket på detaljplanens syfte. Små bostadsområden eller kvarter kan planläggas på endast några få hektar medan större utvecklingsområden och nya stadsdelar (ofta etappvis planerade) kräver planlagda områden på över 100 hektar.

Planbeskrivning

Planbeskrivningen kompletterar plankartan genom att i löptext beskriva syftet med planen och motiven bakom bestämmelserna. I planbeskrivningen brukar det framgå bakgrunden till planarbetet, vilka mål man vill uppnå, hur planen förhåller sig till översiktsplanen, vilka konsekvenser planen får (på trafik, miljö, kulturmiljö, ekonomi etc.) och hur genomförandet är tänkt (tidplan, ansvarsfördelning, kostnader för exempelvis nya gator eller vatten/avlopp, med mera). Planbeskrivningen ska vara skriven på ett sätt som är förståeligt för allmänheten och hjälpa den som läser att tolka plankartan korrekt. Planbeskrivningen i sig är inte juridiskt bindande på samma sätt som plankartan, men den har ändå en viktig roll vid tolkning av planen (särskilt om det uppstår oklarheter kring vad en viss bestämmelse syftar till).

Till en detaljplan kan det även finnas en genomförandebeskrivning (idag ofta inkluderad i planbeskrivningen) som klargör ansvar och huvudmannaskap för exempelvis nya gator och VA-ledningar, samt hur och när olika delar av planen ska genomföras. Det anges t.ex. om kommunen eller exploatören ska bygga ny infrastruktur och om kostnader ska fördelas via exploateringsavtal.

Planbestämmelser

Detaljplanens planbestämmelser anger i detalj vad som är tillåtet och inte tillåtet inom det detaljplanerade området. För t.ex. kvartersmark ämnad för bebyggelse kan en planbestämmelse reglera olika byggnationsattribut som har en estetisk eller funktionell påverkan på närområdet. Detta kan vara relativt detaljerade begränsningar som maximal byggnadshöjd, högsta tillåtna byggnadsarea, exploateringsgrad (hur stor del av tomten som får bebyggas), antal våningar, avstånd från byggnad till tomtgräns, takvinkel, fasadmaterial eller begränsningar av andra egenskaper hos byggnationerna. Det kan också vara rent estetiska attribut för att ny bebyggelse ska harmonisera väl med omgivningen, t.ex. att den ska utformas med en viss karaktär, att fasader ska vara av ett specifikt material eller att en viss färgsättning ska nyttjas.

För allmänna platser som vägar och gång- och cykelvägar kan planbestämmelser reglera sträckning, bredd, utfartslägen med mera. Parkeringskrav kan anges (t.ex. att viss mängd parkering ska anordnas per bostad). Ibland innehåller planen även så kallade u-områden eller bestämmelser om ledningsrätt, vilket ger någon (kommun eller nätbolag) rätt att dra fram t.ex. vatten- och avloppsledningar eller elledningar över privat mark inom området.

Planbestämmelser kan också reglera markens användning. Till exempel om ett område ska användas för bostäder, park eller skola, eller om det finns kulturhistoriskt värdefulla byggnader inom området som kräver skyddsbestämmelser för att förhindra att de kan rivas eller förvanskas.

Alla dessa regler ser i sin helhet till att ny bebyggelse och användning av marken anpassas till omgivningen och kommunens översiktliga och långsiktiga planering för området.

När behövs en detaljplan?

Kommunen är enligt plan- och bygglagen (PBL) skyldig att ta fram en detaljplan i vissa situationer – särskilt när mark ska bebyggas eller användas på ett sätt som påverkar omgivningen i större skala. Det gäller till exempel vid ny sammanhållen bebyggelse, större utbyggnader eller när markanvändningen ändras så att det får betydande konsekvenser.

En detaljplan krävs alltså när man vill uppföra ett nytt bostadsområde, bygga flerbostadshus på tidigare obebyggd mark, anlägga ett köpcentrum eller utveckla ett industriområde. Även större ändringar av befintlig bebyggelse – som påverkar områdets karaktär – kan göra detaljplan nödvändig. Kommunens byggnadsnämnd får i dessa fall inte bevilja bygglov för större byggnationer om det saknas en gällande detaljplan som medger åtgärden. Undantag finns, men dessa gäller främst enstaka byggnader utanför planlagt område eller mindre projekt där detaljplan inte krävs.

Det är endast kommunen (kommunfullmäktige eller den nämnd som fått delegation) som beslutar om att ta fram och anta en detaljplan. Detta kallas ibland för det kommunala planmonopolet – kommunen har ensamrätt att planlägga markanvändningen inom sitt område. Som markägare eller exploatör kan du inte själv göra en juridiskt bindande detaljplan, men du kan lämna in förslag eller ansöka om planläggning (ett så kallat planbesked). Kommunen avgör då om de vill inleda ett planarbete. Även allmänheten har möjligheter att påverka när en detaljplan tas fram, vilket vi beskriver mer om nedan.

Alla byggen kräver inte att en detaljplan har tagits fram. Mindre projekt och enstaka byggnader kan prövas via bygglov direkt om området saknar detaljplan, under förutsättning att åtgärden är förenlig med översiktsplanen och andra bestämmelser. På landsbygden utanför detaljplanerade områden är byggprocessen friare även om andra regler (t.ex. strandskydd eller miljöregler) kan begränsa vad som får göras. Områdesbestämmelser kan ibland finnas istället för detaljplan; dessa är enklare regler för ett område men ger inte lika detaljerad styrning som en detaljplan.

Hur tas en detaljplan fram?

Att ta fram en detaljplan är en process i flera steg som styrs av plan- och bygglagen (PBL). Processen kan ta allt från några månader upp till flera år beroende på planens omfattning och eventuella överklaganden. Övergripande består planarbetet av följande faser:

• Initiativ och program: Planprocessen startar antingen på kommunens eget initiativ (till exempel utifrån översiktsplanens intentioner eller politiska mål) eller på begäran av en markägare/exploatör som ansöker om planbesked. Ibland utarbetar kommunen ett planprogram inför större projekt – ett program är en förstudie som anger utgångspunkter och mål för detaljplanearbetet. Program skapas främst vid mycket omfattande eller komplexa planer och är inte obligatoriskt för alla detaljplaner.
• Samråd: Kommunen tar fram ett första planförslag med plankarta och planbeskrivning. Detta förslag skickas ut på samråd till berörda parter – såsom sakägare (markägare och boende som berörs), myndigheter (till exempel länsstyrelsen) och andra intressenter. Under samrådet får alla möjlighet att lämna synpunkter på planförslaget. Syftet är att förbättra förslaget och identifiera eventuella konflikter tidigt. Samrådet annonseras ofta offentligt och varar typiskt 3–6 veckor. Kommunen sammanställer sedan alla inkomna synpunkter i en samrådsredogörelse och justerar eventuellt planförslaget baserat på synpunkterna.
• Granskning: Efter samrådet tas ett reviderat planförslag fram. Detta ställs ut för granskning (ibland kallat utställning). Granskningsskedet liknar samrådet men nu är förslaget mer färdigt. De som berörs får en sista chans att lämna formella synpunkter. Granskningstiden är minst 2 veckor (ofta 2–4 veckor). Kommunen upprättar därefter ett granskningsutlåtande där man redovisar och bemöter de synpunkter som kom in under granskningen. Smärre justeringar kan göras i detta skede om det behövs för att tillgodose invändningar eller förtydliga planen
• Antagande: När detaljplanen är färdig för beslut går den till antagande. Vanligen är det kommunfullmäktige som antar större detaljplaner, medan mindre planer ibland kan antas av kommunstyrelsen eller byggnadsnämnden beroende på kommunens delegeringsordning. Inför beslutet får politikerna ta del av planförslaget och de utlåtanden som gjorts. Om de godkänner förslaget fattas ett beslut att anta detaljplanen. Beslutet kungörs (offentliggörs) och skickas till dem som särskilt berörs.
• Laga kraft: Efter att planen antagits följer en överklagandetid (normalt tre veckor från att protokollet justerats) då sakägare och vissa myndigheter kan överklaga beslutet. Om ingen överklagar inom den tiden vinner detaljplanen laga kraft, vilket innebär att den börjar gälla fullt ut. Om planen överklagas prövas ärendet först av länsstyrelsen eller mark- och miljödomstolen, vilket kan förlänga processen avsevärt. En antagen detaljplan får inte verkställas (t.ex. några bygglov beviljas som strider mot tidigare regler) förrän den vunnit laga kraft.

När detaljplanen vunnit laga kraft har man alltså rätt att bygga enligt planens bestämmelser, särskilt inom genomförandetiden som börjar löpa från den dag planen vinner laga kraft. Under den tiden, vilken framgår i detaljplanen (minst 5 år och högst 15 år), kan fastighetsägare genomföra de byggrätter planen medger, och de har också rätt till ersättning om kommunen innan genomförandetidens slut skulle ändra planen så att deras rättigheter inskränks. Efter genomförandetidens utgång kan kommunen ändra eller upphäva planen utan att behöva ersätta fastighetsägare (förutsatt att byggnation redan utförd inte påverkas retroaktivt). I praktiken revideras planer vid behov när förutsättningar ändras eller nya projekt idéer tillkommer.

Inflytande och rättsskydd

Under processens samråd och granskning har allmänheten och berörda möjlighet att påverka planens innehåll. Om du som sakägare (till exempel boende eller fastighetsägare inom eller intill planområdet) har framfört skriftliga synpunkter under processen som inte blir tillgodosedda, har du normalt rätt att överklaga planbeslutet. Detta ger ett rättsskydd mot godtyckliga beslut. Länsstyrelsen har också en roll att övervaka att viktiga allmänna intressen tillgodoses – de kan granska och i vissa fall upphäva en antagen plan om den strider mot exempelvis miljökvalitetsnormer, strandskyddsregler eller riksintressen.

Hur länge gäller en detaljplan?

En detaljplan gäller tills vidare, det vill säga den har inget fast slutdatum. Den förblir gällande fram till dess att kommunen eventuellt upphäver den, ändrar den eller ersätter den med en ny detaljplan.

Detta innebär också att vi i teorin kan ha mycket gamla gällande detaljplaner i Sverige. Även om nuvarande plan- och bygglag som reglerar hur detaljplaner tas fram upprättades år 1987 har många äldre detalj- och stadsplaner, framtagna långt före 1987, samma juridiska status. I praktiken är de äldsta nu gällande planerna från 1930-talet eftersom äldre planer ofta har upphävts eller reviderats över tid.

Vad innebär detaljplanen för dig som vill bygga?

Detaljplan och bygglov hänger mycket tätt samman. När en detaljplan väl är antagen styr den vad som får byggas, hur det får byggas och var det får byggas. I normalfallet styr dock PBL vilka åtgärder som kräver bygglov medan detaljplanen styr om bygglovet ska godkännas, dvs. om åtgärden är förenlig med detaljplanen.

Kommunen har inte rätt att skärpa bygglovsplikten med hjälp av detaljplanen och kan alltså inte införa bygglovsplikt för åtgärder som inte är bygglovspliktiga enligt PBL, utan endast ställa hårdare krav på t.ex. utformning, placering och användning (vilket påverkar bedömningen av bygglovsansökan men inte bygglovsplikten i sig). Däremot kan detaljplanen begränsa när och var regler för bygglovsbefriande (t.ex. Attefallsregeln) får tillämpas. Det är alltså viktigt att känna till planbestämmelserna även om du planerar en bygglovsbefriad åtgärd inom detaljplanerat område.

Bygglovsbefriade åtgärder

Även om bygglovsplikt gäller Enligt Plan- och bygglagen (PBL) kan kommunen i en detaljplan ange att vissa åtgärder är undantagna från bygglovsplikt, vilket kallas för bygglovsbefrielse genom planbestämmelse. Det handlar ofta om mindre åtgärder som komplementbyggnader, uppförande av ett plank eller ändring av en fasadfärg. Åtgärden måste i sin helhet följa planbestämmelserna för att vara bygglovsbefriad, men observera att andra krav och tillstånd fortfarande kan föreligga (t.ex. tekniska krav, grannars rättigheter, allmänna byggnadsregler, anmälningsplikt om det påverkar brandskydd osv.).

Kommunen kan inte bygglovsbefria åtgärder som enligt PBL inte får vara bygglovsbefriade (ofta huvudbyggnader, större tillbyggnader eller sådant som påverkar allmänna intressen, infrastruktur osv.).

Ej bygglovsbefriade åtgärder

Kommunens byggnadsnämnden ska pröva inkommande bygglovsansökningar mot detaljplanens bestämmelser. Huvudregeln är att bygglov ska beviljas om det ansökta projektet uppfyller alla relevanta krav i PBL och är i enlighet med detaljplanen för området. Om ditt planerade bygge håller sig inom detaljplanens angivna byggrätt (t.ex. höjd, volym, användning av mark, exploateringsgrad etc.) och i övrigt följer byggreglerna, har du alltså i princip rätt att få bygglov för ditt projekt.

Däremot får bygglov inte ges för en åtgärd som strider mot detaljplanen – såvida det inte rör sig om en mycket liten avvikelse. PBL medger att mindre avvikelser från planens bestämmelser kan tolereras, förutsatt att avvikelsen är liten och förenlig med planens syfte. I praktiken kan det handla om sådant som att justera byggnadsplaceringen några decimeter, en marginellt överskriden byggrätt eller små ändringar som inte påverkar helheten. Byggnadsnämnden gör en bedömning i varje enskilt fall om avvikelsen kan godtas. Grundkraven för att en liten avvikelse ska tillåtas är att den inte rubbar planens intentioner, att den inte påtagligt skadar grannars eller allmänna intressen och att den inte är ett steg i att successivt urholka planen. Om dessa kriterier uppfylls kan bygglov beviljas trots att åtgärden formellt avviker från detaljplanen. Om avvikelsen är större än vad som kan anses liten måste istället detaljplanen ändras för att projektet ska kunna genomföras – något som innebär en ny planprocess.

Det är också viktigt att känna till att även om en åtgärd är bygglovsbefriad enligt nationella regler (som vissa mindre tillbyggnader eller komplementbyggnader för en- och tvåbostadshus), får den normalt inte strida mot gällande detaljplan. Tidigare har det funnits exempel där detaljplaner i praktiken begränsar möjligheterna att utnyttja lovbefriade åtgärder. Dock sker det förändringar i regelverket under 2025 som påverkar detta. Generellt gäller att du alltid bör kontrollera både planbestämmelserna och de generella lovreglerna i samband med att du börjar planera ett byggprojekt.

För att få reda på vad som gäller för just din fastighet är du med andra ord tvungen att ta del av den gällande detaljplanen om en sådan finns.

Hur vet man om ett område är detaljplanerat?

Hur vet man då om det område där man planerar ett byggprojekt är detaljplanerat? Och hur hittar man rätt handlingar och planbestämmelser för att reda ut om åtgärden uppfyller planens krav?

Kommunen tillhandahåller vanligtvis detaljplaner digitalt via sin hemsida, antingen i en interaktiv karta eller sökbart i ett planarkiv. I annat fall kan det krävas en manuell begäran. I en digital tjänst kan du ofta söka efter gällande detaljplan genom att ange din adress eller fastighetsbeteckning. Planhandlingarna går därefter att läsa för att se exakt vilka regler som gäller. Har du frågor eller är osäker på tolkningen av en bestämmelse är det klokt att kontakta kommunens byggnadsförvaltning för vägledning – de kan förklara hur planen ska förstås och om ditt projekt ryms inom den.

Redan beviljade bygglov inom samma detaljplan

Via vår bygglovskarta kan du enkelt se vilka bygglov som redan har beviljats i ditt område, obeaktat om det är detaljplanerat eller ej. Dessa bygglov är offentliga handlingar och kan begäras ut från kommunen. Ett redan beviljat bygglov är ett kvitto på vad kommunen anser är i linje med planbestämmelserna och kan utgöra en utmärkt vägledning för ditt eget byggprojekt.

Sammanfattningsvis

Detaljplanen är ett centralt verktyg i samhällsplaneringen som påverkar alla som äger mark eller bor inom ett planlagt område. Genom att förstå din detaljplan vet du vilka möjligheter och begränsningar som finns för byggande på och omkring din fastighet. År 2025 är ett dynamiskt år med stora uppdateringar av både byggregler och planlagstiftning – säkerställ därför att du utgår från de allra senaste reglerna när du planerar ditt byggprojekt. Om du är osäker, kontakta alltid din kommun för råd. Med kunskap om detaljplanen och de nya, mer flexibla reglerna kan du på ett tryggt och smidigt sätt utveckla din fastighet och samtidigt bidra till ett välplanerad närområde.

Källor:

Boverket

Boverket (PBL kunskapsbanken)

SKR - Sveriges Kommuner och Regioner

Lantmäteriet

Snabblänkar